Meerjarenonderhoud en het MJOP van uw VvE
Wij stellen uw meerjarenonderhoudsplan niet op. Wij leveren wat er voor de dakposten in moet: wat er staat, wat het gaat kosten en wanneer het aan de beurt is.
Liever mailen? info@lemainstallatie.nl. Wij zijn bereikbaar op maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 17:00.
In het kort
Elke VvE houdt een reservefonds aan voor onderhoud dat niet elk jaar terugkomt. Voor die jaarlijkse reservering staat sinds 1 januari 2018 een ondergrens in de wet: het bedrag volgt uit een meerjarenonderhoudsplan, of anders uit een half procent van de herbouwwaarde per jaar (artikel 5:126 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). Wat er in uw situatie precies geldt, hoort u van uw beheerder. Wij zijn dakdekkers. Het plan zelf stellen wij dan ook niet op; wij leveren de inhoud voor de dakposten.
Een meerjarenonderhoudsplan is zo goed als de bedragen die erin staan. De posten voor het dak zijn daarbij de lastigste, want ze zijn groot, ze komen zelden terug en niemand kijkt er tussendoor naar. Een bedrag dat ooit is overgenomen uit een standaardlijst wordt zo tien jaar lang meegenomen in de begroting, en pas bij de uitvoering blijkt dat het niet klopt. Dan is de reservering te laag en moet er een extra bijdrage komen, precies in het jaar dat het werk niet kan wachten.
Wat daaraan helpt is niet een nauwkeuriger tabel maar iemand die op het dak is geweest. Wij inspecteren, fotograferen en schrijven per onderdeel op wat wij aantreffen: wat er nu moet, wat binnen een paar jaar aan de beurt is en wat kan wachten. Bij elke post zetten wij een prijs, opgebouwd zoals onze offertes zijn opgebouwd, zodat uw adviseur of beheerder hem één op één in de begroting kan zetten.
Wij hebben er geen belang bij om die lijst langer te maken dan hij is. Een post die kan wachten, staat er als "kan wachten" bij, met wat er dan gebeurt als u toch niets doet. Dat is de informatie waar een bestuur een besluit op neemt, en het is ook de informatie waarmee u ons kunt afrekenen als het over drie jaar anders blijkt te liggen.
Wat u na een inspectie in handen heeft
- Per onderdeel een bevinding
- Foto’s die u zelf kunt tonen
- Nu, binnenkort of later
- Een prijs die in de begroting past
Hieronder staat per onderdeel wat het inhoudt.
Wat wij wel en niet doen rond het meerjarenonderhoud
De rechterkolom is hier geen kleine lettertjes. Het is de helft van de boodschap, en voor uw adviseur waarschijnlijk het nuttigste deel van deze pagina.
Dit doen wij
- Wel: Het dak inspecteren en per onderdeel vastleggen wat wij aantreffen, met foto’s.
- Wel: Per post aangeven of het nu moet, binnen enkele jaren aan de beurt is, of kan wachten.
- Wel: Bij elke post een prijs zetten, opgebouwd uit uren, materiaal en toegang, zodat hij in de meerjarenbegroting past.
- Wel: Zeggen wat er gebeurt als een post wordt uitgesteld: in gevolgen, niet in dreigementen.
- Wel: Posten combineren die dezelfde steiger of hoogwerker delen, zodat u de toegang één keer betaalt.
- Wel: Het werk uitvoeren dat uit het plan komt, en na afloop opnieuw fotograferen voor uw dossier.
- Wel: Meekijken bij een offerte van een ander, als u wilt weten of u appels met appels vergelijkt.
Dit doen wij niet
- Niet: Het meerjarenonderhoudsplan opstellen of actualiseren. Dat is werk van een bouwkundig adviseur.
- Niet: Een conditiemeting volgens NEN 2767 uitvoeren. Daar zijn wij niet voor opgeleid en dat gaan wij niet doen alsof.
- Niet: Bouwkundig advies geven over gevels, funderingen, kozijnen of constructies.
- Niet: Asbestinventarisatie of asbestsanering. Dat hoort bij een gecertificeerd bedrijf.
- Niet: Subsidieaanvragen begeleiden of berekenen wat een regeling u oplevert.
- Niet: Werk aan gasverbrandingsinstallaties, ook niet als het in het plan staat.
Waar wij naar kijken als wij op het dak staan
Een dak geeft het zelden midden op het dakvlak op. Het begint bij een overgang, een afvoer of een rand, en dat zijn precies de plekken die in een meerjarenplan onder één post zijn samengevat.
Op een plat dak
- De naden en overlappen, en of ze nog dicht zijn op de plekken waar het water blijft staan.
- Blaasvorming en plooien: lucht of vocht onder de bedekking is een aankondiging, geen schoonheidsfoutje.
- De opstanden en aansluitdetails langs muren, dakkapellen en lichtkoepels: daar begint het bijna altijd.
- De dakrand en het randprofiel, en of het profiel nog vastzit of alleen nog maar ligt.
- De afvoeren: vrij van blad en grind, en is er een tweede afvoer of een noodoverloop.
- Plasvorming een dag na de regen. Staand water is extra gewicht en verraadt dat het afschot niet meer klopt.
- Doorvoeren voor leidingen, ontluchting en kabels, en de manchetten daaromheen.
- Of het dak beloopbaar is en of er iets op staat, zoals een unit, een antenne of zonnepanelen, dat de bedekking beschadigt.
Op een kap
- Het lood langs schoorsteen en dakkapel: hangt het recht of is het uitgezakt en gescheurd bij de bovenrand.
- De kilgoten, waar het water van twee dakvlakken samenkomt. Dat is het zwaarst belaste punt van het hele dak.
- De gootbekleding en de gootklossen, en of het water er nog uit kan in plaats van erlangs.
- De pannen en de vorsten: verschoven, gebroken, of aangesmeerd met specie die is losgekomen.
- De hemelwaterafvoeren, van de tuit tot aan de grond, inclusief de aansluiting op het riool.
- De gevelaansluitingen en de slabben, waar metselwerk en dakvlak elkaar raken.
- Sporen van vocht aan de binnenkant, als wij op zolder kunnen komen. Een vlek zit zelden onder het lek.
Wat wij aantreffen leggen wij vast met foto’s, ook op plekken waar u zelf niet komt. Die beelden horen bij de bevinding en zijn van u, ook als het werk daarna naar een ander gaat.
Een bevinding waar uw adviseur mee verder kan
Geen rapport van veertig pagina’s waarvan er twee gaan over uw dak. Wel per onderdeel een regel, een foto, een termijn en een prijs.
Per onderdeel een bevinding
Geen algemene indruk van het dak maar een regel per onderdeel: dakbedekking, opstanden, dakrand, goot, afvoer, lood- en zinkwerk. Zo kunt u zien welk deel de kosten veroorzaakt.
Foto’s die u zelf kunt tonen
Van de plekken die het betreft, herkenbaar genoeg om in een vergadering te laten zien. Die beelden zijn van u en blijven van u, ook als het werk naar een ander gaat.
Nu, binnenkort of later
Per post een termijn en het gevolg van uitstel. Wij zetten er niets bij "nu" om het jaar vol te maken; een post die kan wachten, wacht.
Een prijs die in de begroting past
Opgebouwd uit uren, materiaal en toegang, met het btw-tarief erbij. Dezelfde opbouw als onze offerte, zodat u later geen twee getallen naast elkaar heeft die niet op elkaar aansluiten.
Veelgestelde vragen
Wat beheerders en besturen ons over het meerjarenonderhoud vragen.
Wie stelt ons MJOP dan wel op?
Ons MJOP is vijf jaar oud. Is dat een probleem?
Wat kost een dakinspectie?
Doen jullie ook een gratis dakinspectie?
Voeren jullie ook werk uit dat een ander in het plan heeft gezet?
Loont het om posten samen te nemen?
Staat uw vraag er niet bij? Stel hem gerust. U krijgt antwoord van iemand die het werk zelf doet.
Verder in deze sectie
De offerte die uit een post volgt, de factuur die erna komt, en het overzicht van wat wij voor een VvE doen.
Dakwerk en dagelijks onderhoud voor VvE’s
Wat wij voor een VvE doen, waar het bij een vereniging anders ligt dan bij een particulier, en hoe een opdracht bij ons verloopt.
Een offerte die de vergadering in kan
Hoe onze offerte is opgebouwd, waarom dat zo is, en welke vijf vragen u aan elke aannemer zou moeten stellen.
Facturen die uw administratie aankan
Wat er op de factuur staat, hoe termijnen lopen, en wat er over UBL en elektronisch factureren te zeggen valt.
Een dakinspectie aanvragen
Geef het adres van het complex door, het aantal blokken en of er een MJOP is. Dan weten wij vooraf hoeveel tijd het kost en hoort u de prijs voordat wij komen.
Liever mailen? info@lemainstallatie.nl. Wij zijn bereikbaar op maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 17:00.