Dakwerk en dagelijks onderhoud voor VvE’s
Het dak én de lekkage die eronder zit, van één partij. Eén aanspreekpunt, een offerte die de vergadering in kan, en foto’s van wat er is aangetroffen en achtergelaten.
Liever mailen? info@lemainstallatie.nl. Wij zijn bereikbaar op maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 17:00.
In het kort
Wij voeren voor VvE’s dakwerk, zink- en loodwerk en dagelijks onderhoud uit aan de gemeenschappelijke delen. U krijgt één aanspreekpunt, een offerte met de uren en de materialen per regel, en foto’s van wat wij aantroffen en achterlieten. Omdat wij zowel installateur als dakdekker zijn, hoeft u bij een lekkage geen twee partijen te laten komen die naar elkaar wijzen.
Een VvE koopt anders in dan een particulier. Er moet een besluit genomen worden door mensen die het dak nooit hebben gezien, vaak op één avond, meestal aan de hand van twee of drie offertes die op verschillende manieren zijn opgebouwd. Wat daarbij het meeste stukloopt is niet de prijs maar de vergelijkbaarheid: als de een een totaalbedrag noemt en de ander vier regels, wint niet de beste maar de simpelste.
Daarom staan bij ons de uren en de materialen los van elkaar, met het btw-tarief per regel. U kunt onderdelen tegen elkaar afwegen, een deel uitstellen, of een post schrappen zonder dat de rest onbruikbaar wordt. Wij zetten er ook bij wat er gebeurt als u niets doet: een goot die achterlangs loopt is over twee jaar geen gootprobleem meer maar een gevelprobleem.
Het tweede dat bij een VvE vastloopt is de overdracht. Bestuursleden wisselen, beheerders wisselen, en het dossier van het dak zit in de mailbox van iemand die er niet meer is. Wat wij aantreffen en achterlaten leggen wij vast in foto’s bij de werkbon. Die zijn van u, ook als u volgend jaar een ander bedrijf inschakelt.
Wat wij voor uw VvE doen
- Dakbedekking op platte daken: inspectie, reparatie en vervanging
- Zink- en loodwerk aan kappen, dakkapellen, schoorstenen en gevelaansluitingen
- Dakgoten, hemelwaterafvoeren en noodoverlopen: reinigen, herstellen en vervangen
- Lekkages opsporen waar dak en installatie op elkaar aansluiten
- Dagelijks onderhoud aan waterleiding, riolering en afvoeren van de gemeenschappelijke delen
- Stormschade: eerst dichtzetten en vastleggen voor de verzekeraar, daarna herstellen
- Losse meldingen van bewoners over gemeenschappelijke delen, met terugkoppeling aan de beheerder
Het dak én wat eronder zit, van dezelfde partij
Een natte plek op een plafond op de derde etage kan van vier dingen komen: het dakvlak, een aansluiting of dakdoorvoer, een leiding in de schacht, of het kitwerk van een badkamer een verdieping hoger. Belt u een dakdekker, dan kijkt hij naar het dak. Belt u een loodgieter, dan kijkt hij naar de leiding. Blijkt het het andere te zijn, dan begint u opnieuw, met een tweede opname, een tweede offerte en twee partijen die naar elkaar wijzen.
Wij doen allebei. Dat betekent niet dat wij het altijd meteen weten, maar wel dat wij niet hoeven te raden ten gunste van ons eigen vak. Bij de opname volgen wij de weg van het water terug in plaats van de vlek te repareren, en wat wij vinden staat in de offerte, ook als dat betekent dat het dak niets mankeert.
Voor u scheelt dat een aanspreekpunt, een opname en een factuur. Voor uw bewoner scheelt het twee keer thuisblijven.
Wat een VvE anders nodig heeft dan een particulier
Negen punten waarop een opdracht van een vereniging afwijkt van een opdracht van een bewoner. Ze staan hier omdat ze bepalen hoe wij onze offerte, onze planning en onze factuur inrichten.
| Waar het over gaat | Een particulier | Een VvE |
|---|---|---|
| Wie besluit | De bewoner zelf, meestal aan de keukentafel. | Het bestuur, en boven een bedrag de vergadering van eigenaars. Soms op grond van een machtiging uit een eerder besluit. |
| Hoe lang dat duurt | Een dag tot een week. | Tot de eerstvolgende vergadering. Dat kan maanden zijn, en dat is geen traagheid maar een vergaderkalender. |
| Wat er nodig is om te besluitenDit is de rij waar de meeste offertes op stuklopen. | Een prijs en een datum. | Een offerte die naast een andere te leggen is, plus het antwoord op de vraag wat er gebeurt als het wordt uitgesteld. |
| Wie de melding doet | Degene die de rekening betaalt. | Meestal een bewoner, soms de beheerder. Vaak niet degene die erover gaat. |
| Aan wie wij terugkoppelen | Aan dezelfde persoon. | Aan het aanspreekpunt dat u aanwijst, de beheerder of een bestuurslid, en niet aan de melder. |
| Op wiens naam de factuur staat | De bewoner. | De VvE of het beheerkantoor, met uw eigen kenmerk erop. |
| Betaaltermijn | 14 dagen na factuurdatum. | 30 dagen na factuurdatum. |
| Wat er bewaard moet worden | Meestal niet meer dan de factuur. | De hele onderbouwing: offerte, werkbon en foto’s. Ook voor het bestuur dat er over drie jaar zit. |
| Waar het werk over gaatDe splitsingsakte bepaalt de grens, niet wij. | Eén woning, van één eigenaar. | Gemeenschappelijke delen, en soms een privégedeelte van één eigenaar in dezelfde beurt. |
Waar het in de praktijk op vastloopt
Links de zin die een bestuur of een beheerder herkent. Rechts wat wij daaraan doen, geen belofte over de toekomst, maar hoe wij nu werken.
Wij moeten drie offertes naast elkaar leggen en ze zijn alle drie anders opgebouwd.
Onze offerte splitst arbeid en materiaal per regel, met het btw-tarief erbij en de toegang apart. Wilt u een indeling die aansluit op een offerte die u al heeft, vraag er dan om: wij passen de opzet aan zolang de inhoud hetzelfde blijft.
Er is een besluit nodig in de vergadering en die is pas over zes weken.
Onze offerte is 30 dagen geldig. Loopt uw vergadering later, zeg dat dan bij de aanvraag: dan spreken wij vooraf een langere termijn af.
Het gaat om een gemeenschappelijk deel, maar de melding komt van één bewoner.
Wij rapporteren aan de opdrachtgever, niet aan de melder. De offerte en de factuur staan op naam van de VvE of de beheerder, en de communicatie loopt via één aanspreekpunt dat u aanwijst.
Bij het vorige bedrijf wist niemand achteraf wat er precies is gedaan.
Wij leggen met foto’s vast wat wij aantreffen en wat wij achterlaten, ook op plekken waar u zelf niet komt. Die beelden horen bij de werkbon en zijn van u, ook als u volgend jaar een ander inschakelt.
Er komt altijd meerwerk en dat hoort de vergadering pas op de factuur.
Meerwerk leggen wij vast op de werkbon of op een aparte meerwerkbon, en dat gebeurt vóórdat het wordt uitgevoerd. Wat niet is afgesproken, staat niet op de factuur.
De aannemer die het dak deed, wees naar de loodgieter, en de loodgieter wees terug.
Wij doen allebei. Bij een lekkage die tussen dak en installatie in zit, hoeft er niemand gelijk te krijgen: wij kijken naar de hele weg van het water en zetten in de offerte wat het werkelijk is.
Eén nummer, ook als het om meerdere blokken gaat
Wij zijn een bedrijf van acht mensen. Dat is een grens en tegelijk de reden dat u met degene praat die het werk ook inplant.
Eén nummer, geen doorschakeling
U schakelt met Levie of Maikel. Zij plannen het werk, zij komen op de opname en zij bellen als er iets verandert. Wij hebben geen callcenter en geen accountmanager die het daarna doorgeeft aan iemand die er niet bij was.
Afspraken per dagdeel, niet per kwartier
Onze bussen vertrekken om half acht van de zaak en zijn rond vier uur terug. Een afspraak binnen een dagdeel is realistisch, een afspraak op een kwartier nauwkeurig niet, en dat zeggen wij liever vooraf dan dat uw bewoner voor niets thuisblijft.
Meerdere blokken in één ronde
Heeft u drie blokken met hetzelfde probleem, dan plannen wij ze achter elkaar in plaats van los. Dat scheelt aanrijtijd en, belangrijker, het scheelt in de toegang: een steiger of hoogwerker die er toch staat, kan meteen door naar het volgende blok.
De toegang staat apart op de offerte
Werk op hoogte doen wij met een steiger of een hoogwerker en de bijbehorende valbeveiliging, ook als het om tien minuten werk lijkt te gaan. Die kosten staan als eigen regel op de offerte. Zo ziet u waar ze vandaan komen en of het loont om posten te combineren.
Wat de bewoner te horen krijgt
Wij melden ons bij de bewoner, werken in bedrijfskleding en ruimen aan het eind van elke werkdag op. Wat er in het trappenhuis of op het pad komt te staan, hoort u vooraf. Een bewonersbrief maken wij niet zelf: die schrijft uw beheerder, met onze planning erin.
Terugkoppeling naar één plek
De melding kan van een bewoner komen; de terugkoppeling gaat naar het aanspreekpunt dat u aanwijst. Zo ontstaat er geen tweede werkelijkheid waarin een bewoner iets is toegezegd waar het bestuur niets van weet.
Hoe een opdracht verloopt
Zes stappen. Bij elke stap weet u waar u aan toe bent, ook als het antwoord ongunstig is.
Wat hier niet in staat, is een doorlooptijd van opname tot offerte. Die halen wij vandaag niet consequent en dan zetten wij hem er niet neer. Wat wij wel doen: u hoort binnen redelijke tijd óf wij het werk kunnen doen, ook als dat antwoord nee is.
Wat wij nodig hebben om een prijs te kunnen geven
Hoe completer de aanvraag, hoe minder er heen en weer gemaild hoeft te worden voordat wij op de opname staan.
- Het adres van het complex, en om welk blok, welke portiek of welke bouwlaag het gaat.
- Wat er te zien is en sinds wanneer. Foto’s helpen: daar zien wij vaak al aan wat er speelt.
- Hoe wij op het dak komen: een dakluik, een vaste trap, of alleen met een hoogwerker of steiger.
- Wie het aanspreekpunt is, en wie namens de VvE akkoord mag geven op meerwerk.
- Wanneer uw vergadering is, zodat wij de geldigheidstermijn van de offerte daarop afstemmen.
- Het factuuradres en uw eigen kenmerk, zodat die vanaf de offerte al goed staan.
- Of er een meerjarenonderhoudsplan is, en wat daarin over het dak staat.
De melding
U beschrijft het complex, het blok en wat er te zien is, en sinds wanneer. Foto’s helpen: daar zien wij vaak al aan met welk materiaal wij moeten komen en of er een steiger of hoogwerker bij hoort. Zeg er meteen bij wie het aanspreekpunt is en wie er binnen kan.
Opname op het dak of in de schacht
Wij komen kijken, meten en fotograferen, ook op plekken waar u zelf niet komt. Bij een lekkage volgen wij de weg van het water terug in plaats van de vlek te repareren. Blijkt het werk anders te liggen dan gedacht, dan hoort u dat op dat moment en niet bij de factuur.
- 30 dagen geldig
Offerte voor de vergadering
Per regel de uren, de materialen en het btw-tarief, met de toegang apart. Er staat bij wat er gebeurt als het werk wordt uitgesteld. Loopt uw vergadering later dan de geldigheidstermijn, meld dat dan bij de aanvraag: dan spreken wij een langere termijn af in plaats van dat u met een verlopen prijs de zaal in gaat.
Planning en de bewoners
Wij plannen per dagdeel en bevestigen dat. Wat er komt te staan aan steiger, hoogwerker of materiaal hoort u vooraf, zodat uw beheerder de bewoners op tijd kan informeren. Loopt het uit, dan hoort u dat vóórdat het dagdeel voorbij is.
Uitvoering met eigen monteurs
In eigen bussen, met vaste gezichten, zodat de bewoner dezelfde mensen ziet en wij weten wat er de vorige keer in dat complex is gebeurd. Werk op hoogte doen wij met steiger of hoogwerker en de bijbehorende valbeveiliging. Aan het eind van elke werkdag ruimen wij op.
- 30 dagen betaaltermijn
Werkbon, foto’s en factuur
Per opdracht een werkbon met wat er is aangetroffen, wat er is gedaan en welk materiaal is gebruikt, met foto’s van voor en na. Meerwerk staat op een aparte bon en is vooraf afgestemd. De factuur volgt dezelfde regels als de offerte, zodat de bedragen één op één te herleiden zijn.
De afspraken, voordat u aan de inhoud toekomt
Zes dingen die een inkoper meestal als eerste wil weten. Ze gelden voor elke zakelijke opdracht en staan ook op de offerte.
Arbeid en materiaal per regel, met het btw-tarief erbij. Dertig dagen geldig, en langer als uw besluitvorming daarom vraagt. Vraag er dan om bij de aanvraag.
Voor zakelijke opdrachtgevers 30 dagen na factuurdatum. Bij grotere projecten werken wij in termijnen, meestal dertig, dertig, dertig en tien procent.
Wij werken regelmatig in onderaanneming. Is de btw verlegd, dan staat dat op de factuur met uw btw-identificatienummer erbij, zoals de wet het voorschrijft.
Meerwerk leggen wij vast op de werkbon of op een aparte meerwerkbon, en het wordt afgestemd voordat het wordt uitgevoerd. Wat niet is afgesproken, factureren wij niet.
Op dakwerk zes jaar. Voor het overige werk geldt de garantie van de gebruikte producten. Onze voorwaarden staan op de website en onder de offerte.
Doordeweeks binnen 24 uur, de hele week binnen 48 uur, tegen een spoedtoeslag op het uurtarief. Een 24-uursdienst hebben wij niet en beweren wij niet.
Drie dingen waar het bij een VvE op aankomt
Het meerjarenonderhoud, de offerte die de vergadering in moet, en de factuur die uw administratie moet kunnen verwerken. Elk met een eigen pagina, want elk heeft zijn eigen valkuilen.
Meerjarenonderhoud en het MJOP
Wat wij aanleveren voor uw meerjarenbegroting, en wat wij nadrukkelijk niet doen: het plan zelf opstellen.
Een offerte die de vergadering in kan
Hoe onze offerte is opgebouwd, waarom dat zo is, en welke vijf vragen u aan elke aannemer zou moeten stellen.
Facturen die uw administratie aankan
Wat er op de factuur staat, hoe termijnen lopen, en wat er over UBL en elektronisch factureren te zeggen valt.
Waarom wij niet aan gasinstallaties werken, en waarom dat ook uw zaak is
Sinds 1 april 2023 mag alleen een daarvoor gecertificeerd bedrijf werken aan gasverbrandingsinstallaties: cv-ketels, geisers, gasboilers, gashaarden en de bijbehorende rookgasafvoeren. Wij doen dat werk niet en bieden het ook niet aan.
Voor een VvE is dat meer dan onze keuze. Het Besluit bouwwerken leefomgeving wijst in artikel 6.45, eerste lid, niet alleen de uitvoerder aan maar ook degene die het werk laat uitvoeren. Schakelt uw VvE een niet-gecertificeerd bedrijf in voor werk aan een gastoestel, dan is de VvE zelf in overtreding. Een beheerder die zijn werk kent, controleert dat, en wij zetten het hier neer omdat u het van ons hoort en niet van een handhaver.
Wat wij wél doen rond verwarming is de waterzijde: leidingwerk, radiatoren, de vloerverwarmingsverdeler, het expansievat, spoelen en waterzijdig inregelen. Ook rondom een toestel dat een ander heeft opgehangen. Vraagt u ons naar het toestel zelf, dan verwijzen wij u door.
Wat wij níét doen
Een opdracht aannemen die wij niet waarmaken, kost een VvE meer dan een nee. Daarom staat dit hier en niet pas in het eerste gesprek.
Wat u hier niet vindt
Op deze site staan geen referenties, geen namen van opdrachtgevers en geen beoordelingscijfers. Wij zetten er niets neer dat wij niet kunnen laten bevestigen. Wat u wél kunt nagaan staat er wel: ons KvK-nummer, ons btw-nummer en de voorwaarden waaronder wij werken. Wilt u met een eerdere opdrachtgever spreken, vraag daar dan om bij de offerte; dan vragen wij die opdrachtgever eerst zelf om toestemming.
- Wij stellen geen meerjarenonderhoudsplan op. Dat is het werk van een bouwkundig adviseur. Wat wij wel leveren is de inhoud voor de dakposten: wat er staat, wat het gaat kosten en wanneer het aan de beurt is.
- Wij hebben geen onderhoudscontracten. Dat is een bewuste keuze: wij werken per opdracht, en dat betekent ook dat u niet vastzit aan ons.
- Wij hebben geen 24-uursdienst en geen weekenddienst. In het weekend wordt er bij ons niet gewerkt. Wat wij wél toezeggen staat hieronder bij de spoedvraag.
- Werk aan gasverbrandingsinstallaties doen wij niet. Geen cv-ketels, geen geisers, geen gasboilers, geen gasleidingen en geen rookgasafvoeren.
- Asbestverdacht materiaal raken wij niet aan. Dat hoort bij een gecertificeerd saneerder en daar verwijzen wij naar door.
- Wij begeleiden geen subsidieaanvragen. Welke regeling er dit jaar voor uw complex openstaat, weten wij niet, en doen alsof zou u geld kosten.
- Wij geven geen korting op het aantal panden of blokken. Wat wél scheelt is het combineren van werk: de toegang tot het dak betaalt u dan één keer in plaats van drie keer.
- Wij zijn met 8. Een complex van honderden woningen in één seizoen aanpakken kunnen wij niet; een blok of een paar blokken wel. Wij zeggen dat liever vooraf dan halverwege.
Waar wij werken
Wij doen dakwerk en dagelijks onderhoud voor VvE’s vanuit Lijnden. Ons werkgebied telt 77 plaatsen.
Veelgestelde vragen
De vragen die een beheerder of bestuurslid als eerste stelt.
Werken jullie ook voor VvE’s buiten de Haarlemmermeer?
Wij hebben een beheerkantoor. Met wie schakelen jullie?
Kunnen jullie ons meerjarenonderhoudsplan maken?
Moeten de bewoners thuis zijn?
Het lekt en wij weten niet of het het dak is of een leiding. Wie moeten wij bellen?
Doen jullie ook cv-ketels of gasleidingen in het complex?
Hoe snel zijn jullie er bij een lekkage?
Zijn jullie verzekerd en gecertificeerd?
Krijgen wij korting als wij meerdere blokken hebben?
Welke garantie krijgen wij op dakwerk?
Staat uw vraag er niet bij? Stel hem gerust. U krijgt antwoord van iemand die het werk zelf doet.
Een offerte aanvragen
Beschrijf het complex, het blok en wat er speelt. Een paar foto’s helpen enorm: daar zien wij vaak al aan met welk materiaal wij moeten komen en of er een steiger of hoogwerker bij hoort.
Liever mailen? info@lemainstallatie.nl. Wij zijn bereikbaar op maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 17:00.
Bent u geen VvE maar een aannemer, vastgoedbeheerder of eigenaar van een bedrijfspand? Voor zakelijke opdrachtgevers.