Plat dak vervangen in Beverwijk: dakdekker voor het grote vlak

Wat hier in Beverwijk speelt

Een dakvervanging op een gebouw met honderden woningen is geen klus maar een project, en het begint niet op het dak maar in een vergaderzaal. Voordat er iemand met materiaal komt, moet duidelijk zijn wat er precies vervangen wordt, in welke volgorde, wat het kost en waar dat geld vandaan komt. Wij leveren voor die stap het technische deel: een rondgang waarbij wij het dak in zones verdelen en per zone vastleggen wat wij aantreffen, met foto’s en met een oordeel over de resterende levensduur.

Die zone-indeling doet er wezenlijk toe, want een dak van deze omvang gaat niet in één keer op. Het deel boven een trappenhuis, het deel dat in de schaduw van een hogere opbouw ligt en het deel aan de windzijde hebben alle drie een ander tempo. Door in zones vast te leggen, kan een bestuur kiezen of het in één keer gaat of gefaseerd, en kan het rekenen met wat er werkelijk ligt in plaats van met een gemiddelde. Het maakt de begroting bovendien navolgbaar voor de leden die erover moeten stemmen.

Het tweede onderwerp is wat er in het bestaande pakket zit, en dat is bij een derde ronde het belangrijkste. Veel van deze daken zijn in de loop van de jaren overgelaagd: een nieuwe laag over de oude, en soms nog een keer. Zit er tussen die lagen vocht, dan tast dat van binnenuit de isolatie en het dakbeschot aan, en dan is een vierde laag weggegooid geld. Wij nemen daarom op meerdere plekken een monster. Is het pakket nat, dan moet het eruit, en dat is een heel ander bedrag dan overlagen. Dat zeggen wij vooraf en niet halverwege.

Het derde is de inventaris op het dak. Op een gebouw van deze leeftijd staat na zestig jaar van alles: doorvoeren van individuele bewoners, ontluchtingen, restanten van antenne-installaties, bevestigingen van iets dat er niet meer is, en soms apparatuur die door een derde partij is neergezet. Elk daarvan is een onderbreking in het vlak en elk daarvan moet bij een vervanging opnieuw worden aangesloten of worden verwijderd. Dat uitzoeken hoort vooraf te gebeuren, want een onbekend object op het dak is op de uitvoeringsdag altijd een vertraging.

Dan de praktische kant, die bij een gebouw met bewoners zwaarder weegt dan bij een bedrijfspand. Hoe komt het materiaal boven: met een kraan vanaf de straat, met een lift, of via het trappenhuis? Wanneer wordt er gewerkt en hoe worden de bewoners geïnformeerd? Wat gebeurt er als het gaat regenen terwijl een deel van het dak open ligt? Op die laatste vraag hoort een antwoord te staan voordat er iemand begint, want een dak dat open ligt boven bewoonde woningen mag geen bui afwachten.

Wat wij doen: bitumineuze dakbedekking leggen en vernieuwen, bestaande pakketten verwijderen wanneer dat nodig is, isolatie aanbrengen, dakranden en opstanden opnieuw afwerken, afvoerputten en noodoverstorten aanbrengen of vervangen, doorvoeren opnieuw aansluiten, en lekkages op een groot vlak terugvolgen naar hun oorsprong. Voor een gebouw leveren wij een rapport per zone.

De landelijke vraag is wat een plat dak vervangen per vierkante meter kost. Op een groot vlak is die maat wel bruikbaar, maar hij zegt pas iets als er drie dingen bekend zijn: wat de monsters over het bestaande pakket zeggen, hoeveel meter dakrand en opstand er is, en hoe het materiaal boven komt. Zonder die drie is elk bedrag per vierkante meter een slag in de lucht, en op duizenden meters loopt zo’n slag hard op.