Dakrenovatie op Schiphol-Rijk: dakdekker voor hallen en kantoren

Wat hier in Schiphol-Rijk speelt

De aanleiding op dit terrein is zelden een grote lekkage en meestal een optelsom. Er is het afgelopen jaar drie keer een detail hersteld, er staat een klacht open over een plas die niet wegtrekt, en de laatste inspectie noemde zes punten waarvan er twee dringend waren. Zodra dat patroon ontstaat is losse reparatie de duurste weg, want elk bezoek op een pand als dit kost voorbereiding: een toegangsafspraak, een opstelling om boven te komen en werk dat om de bezetting heen moet. Wij zetten daarom bij een opname naast elkaar wat het verwachte onderhoud van de komende jaren los kost en wat een renovatie in één programma kost. Dat is rekenwerk en geen verkoopverhaal; als uitstellen de betere keuze is, staat dat er ook.

Een renovatie begint met een inspectie die verder gaat dan het vlak. Wij lopen de naden na, de doorvoeren, de opstanden rond luchtbehandelingskasten en lichtstraten, de lichtkoepels, de dakranden en de afvoeren, en wij controleren of de noodoverlaten aanwezig zijn en op de bedoelde hoogte zitten. Daarnaast nemen wij een proefopening om te zien hoeveel lagen er liggen en of het isolatiepakket droog is. Van dat alles maken wij foto’s, ook van wat gezond is, zodat u kunt zien waarvoor u betaalt en wat blijft liggen. Een voorstel zonder die twee stappen is een schatting met een bedrag eronder.

De volgorde van het werk ligt daarna vast. Per vlak de oude lagen eraf en afvoeren, het onderliggende dakvlak beoordelen, isolatie op afschot terug zodat het water naar de afvoer loopt, de nieuwe bedekking aanbrengen en in dezelfde gang alle details opnieuw inwerken: dakrand, opstanden, doorvoeren, lichtstraten en de aansluiting op opgaand werk. Dat laatste is de kern. Op dit type dak faalt het vlak bijna nooit en falen de details bijna altijd, en die details zijn alleen goed te maken op het moment dat het vlak ernaast open ligt. Een renovatie waarin alleen de baan wordt vervangen, laat precies de zwakke plekken staan waarvoor hij werd besteld.

Wat er in dezelfde ronde thuishoort, is alles wat het dak de komende jaren goedkoper maakt. Een vaste dakopgang en een looppad naar de installaties, bijvoorbeeld. Op veel hallen ontbreken die, terwijl er wel units op staan die periodiek onderhoud vragen, en elke partij die naar boven moet brengt dan zijn eigen voorziening mee en rekent die door. Dat betaalt u meerdere keren per jaar. Bovendien ontstaat er slijtage op de route waarover mensen lopen zolang er geen pad ligt. Ankerpunten horen in hetzelfde rijtje. Wij benoemen bij het voorstel wat er ontbreekt, wat het kost en in hoeveel onderhoudsbeurten het is terugverdiend, zodat u die keuze op een getal kunt baseren en niet op een gevoel.

De uitvoering is hier een planningsvraag en geen bouwvraag. Het pand kan niet dicht, dus het werk gaat in vlakken met per vlak een dag waarop het weer waterdicht is, en met een weersvenster dat meebeslist. Welk deel buiten bezettingstijd moet, hoe het materiaal boven komt en waar de kraan of de hoogwerker mag staan, spreken wij vooraf af en zetten wij in de offerte. Daar komt de toegang tot het terrein bij, die de opdrachtgever regelt en die voorbereidingstijd kost. Wij rekenen die tijd zichtbaar mee, want een offerte waarin hij niet staat, is geen scherpere offerte maar een onvolledige.

Over de prijs noemen wij geen bedrag, wel de posten waaruit hij bestaat: het dakvlak per vierkante meter, het aantal lagen dat eraf moet en de afvoer daarvan, de isolatie en het afschot, de dakrand per strekkende meter, de details per stuk, de voorzieningen om op het dak te komen, en de fasering. Wat wij niet doen: een nieuwe laag leggen over een pakket waarvan wij niet hebben kunnen vaststellen dat het droog is, en een dakconstructie vervangen zonder dat een constructeur het heeft nagerekend. Bij een overspanning van dit formaat is dat tweede geen formaliteit maar de voorwaarde om te weten wat het dak kan dragen.